Wir bauen eine Apartmentanlage in den Philippinen

Hier findest du viele Informationen, wie und warum wir in eine Apartmentanlage in den Philippinen investieren. Dieses Projekt ist ein wichtiger Teil unserer Auswanderungsplanung. Dabei war uns wichtig, das Geld nicht in Projekte zu stecken, die wir nicht selbst besitzen oder kontrollieren (z. B.: Condominium). Wie wir zum Entscheid, eine Apartmentanlage in den Philippinen zu bauen kamen, und wie wir dabei vorgingen, findest du in diesem Artikel.

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Ausgangslage zum Entscheid des Baus einer Apartmentanlage

Ursprünglich war die Anschaffung dieser 400qm Parzelle in Angeles City für unser eigenes Haus gedacht, das wir nach unseren Wünschen bauen wollten. Da wir aber bereits seit vielen Jahren ein Reiheneinfamilienhaus, ebenfalls in Angeles City besitzen, haben wir beschlossen, den Bau der Apartmentanlage vorzuziehen.

Warum wir den Bau im Artikel „Checkliste zur Auswanderung in die Philippinen“ erwähnten war, dass dieses Projekt einer der wichtigsten Bausteine unserer Auswanderungspläne ist. Unsere Nachforschungen ergaben lokal eine enorme Nachfrage an GÜNSTIGEM Wohnraum. Aber auch regional und sogar überregional stellten wir diese Nachfrage fest.

Generell ist die ganze Region bei uns einem starken Bauboom unterzogen, welche viele Arbeitskräfte benötigt. Schulen, ein Spital, Märkte etc. befinden sich in unmittelbarer Nähe des Grundstücks. Bereits bei Baubeginn im August 2022 hatten wir Anfragen für Wohnraum.

So stellten wir unsere eigenen Hauspläne erstmal zurück. Wir werden diese Pläne wieder Aufgreifen, sobald die Apartments Vermietet sind und alles in Trockenen Tüchern ist.

Günstiger Wohnraum, warum?

Unsere Zielgruppe sind einheimische, welche sich teure Wohnungen nicht leisten können oder Spital Mitarbeiter, die zwischen den Schichten keine langen Heimfahrten in Kauf nehmen wollen. Generell Personen, die günstigen Wohnraum suchen, sind genau richtig bei uns. Denn leider ist genau das in unserer touristischen Region schwierig bis unmöglich zu bekommen. Ausserdem wäre es uns finanziell nicht möglich, einen gehobeneneren Ausbaustandard zu bieten.

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Rechtliches zum Grundstück

Als Ausländer ist es mir nicht möglich, Land in den Philippinen zu besitzen. Rosalyn ist deswegen als Besitzerin eingetragen und ich habe einfach mit unterzeichnet. So ist es zwar immer noch nicht mein Land, aber im Zweifel steht dort zumindest mein Name. Ein Restrisiko bleibt immer, ohne schönzureden. Aber eine gefestigte Beziehung mit gegenseitigem Vertrauen ist ein seltenes Gut. Darauf beruhen sämtliche Pläne von uns, nicht nur dieses Projekt!

Wir hatten das 400qm Grundstück bereits 2017 komplett bezahlt für damals 2.1M Pesos. Seitdem explodierten die Preise. Für unser Grundstück erhalten wir heute (Stand 2022) mehr als den doppelten Wert. Da dies aber eine Investition in unsere Zukunft ist, steht ein Verkauf nicht im Raum.

Das Grundstück haben wir in den Unterlagen unserer Gemeinde (City Hall) eingetragen, um alles in sicheren Tüchern zu haben. Bereits beim Kauf haben wir eine Mauer um das Grundstück gezogen, was sich bewährte.

In diesem Artikel gehen wir etwas Tiefer in die Rechtliche Materie ein

Die Baubewilligung

Hier muss ich etwas ausholen. Seit klar war, dass wir in naher Zukunft ein Bauvorhaben beginnen, haben wir über die Notwendigkeit der Behördengänge diskutiert. Rosalyn erklärte sich bereit, zusammen mit meinem Schwager (welcher auch die Bauleitung übernahm) die Organisation der Papiere zu übernehmen. Mir war bewusst, dass das keine leichte Aufgabe war. Dass es dann so kompliziert wurde, hatte ich unterschätzt. Es dauerte fast 3 Monate, bis die Baubewilligung eintraf.

Ein wichtiger Hinweis an zukünftige Häuslebauer in den Philippinen: Unbedingt eine Vertrauensperson, welche der einheimischen Sprache mächtig ist, an eure Seite zur Unterstützung holen. Es geht auch ohne diese Vertrauensperson. Aber es kann länger dauern und auch teurer werden, wenn man die, ich nenne es hier mal „Gepflogenheiten“, nicht kennt.

An dieser Stelle ein riesiges „Maraming slamat Po“ an meine Frau und ihrem Bruder, die den Papierkram durchzogen.  Ganz abgeschlossen sind die Papiere selbst bei Erscheinen dieses Artikels noch nicht. Aber wichtig war die Baubewilligung. Und die haben wir.

Details zur Apartmentanlage

Ich hatte viel Zeit in eigene Baupläne investiert. Den finalen Plan der Apartmentanlage habe ich sogar in 3D auf dem Laptop dem zuständigen Zeichner gezeigt. Der hat sich das ganze interessiert angesehen. Auf den finalen Bauplänen sind von meinen Vorschlägen nichts mehr zu sehen ;), warum?

Das Grundstück liegt in einer „High Evacuation Zone“ (s.u) und unterliegt speziellen Baumassnahmen, die ich natürlich nicht kannte. Diese Zone liegt ca. 200 Meter links und rechts entlang eines Flusslaufes, der in Nähe des Grundstücks verläuft.

Im Spoiler unten  sowie im Titelbild sieht man, dass wir Zweistöckig Bauen. Auf die gesamte Grundfläche von 115 Quadratmeter haben wir je Stockwerk 4 Apartments verteilt. Jedes Apartment hat eine Grundfläche von knapp 29 Quadratmeter. Jedes Apartment enthält eine kleine Küche, ein Toilette/Dusche sowie den Aufenthaltsraum sowie im oberen Stockwerk einen kleinen Balkon. Die obere Etage erreicht man durch die Treppe im hinteren Teil des Gebäudes.

Geplant ist die Nutzung der unteren Vier Apartments je als „Single Room“. Also für eine kleine Familie, für ein Paar oder ähnliches. Kosten dafür 8000p/Monat.
Die oberen Räume werden als sogenannte „Bedspacer“ vermietet. Allgemein auch bekannt als Dormitory. Die Räume im Obergeschoss werden mit je 3 Etagenbetten Ausgestattet. Somit können dort bis zu 6 Personen einziehen, welche jeder für sich 2500Pesos/Monat Zahlt.
Da jeder Raum einen separaten Strom und Wasserzähler hat, können wir diese Kosten nach Verbrauch verrechnen. Internet müssen die Mieter selbst organisieren.

Wer Lust hat, kann sich die Einnahmen selber zusammen Rechnen. Es muss aber bei dieser Rechnung folgendes berücksichtigt werden (Rosarote Brille und so!)

  • Unterhaltskosten Reparturen etc
  • Auslastung der Räume
  • Zeitaufwand der Vermieterschaft
  • Genereller Stromverbrauch (Treppenhaus, Aussenbeleuchtung usw)
  • …und einiges das wir sicher erst im laufenden Betrieb merken

Wie das ganze sich einspielt, werden wir wohl erst nach einigen Monaten sagen können, wenn nicht noch später.

Offizielle und Finale Pläne der Anlage für interessierte
Ein Klick auf das Bild öffnet einen neuen Tab im Browser mit dem Originalbild

„High Evacuation Zone“ bedeutet:

  • Ausnutzungs-Ziffer (Anzahl Personen pro Quadratmeter, wichtig für Evakuation Planungen der Gemeinde)
  • Feuertreppen und Notausgänge
  • Zugang für Notfallfahrzeuge etc.

Der eine oder andere denkt sich jetzt sicher seine Sache. Philippinen und Ausnutzungs-Ziffer, Notausgänge etc. Aber ohne diese Auflagen keine Baubewilligung. Ich habe weiter unten nicht alle Auflagen aufgezählt, aber unsere Gemeinde nimmt diese Auflagen sehr Ernst. In anderen kann das sicher relaxter gehandhabt werden.

Unsere Pläne, ein Haus für uns auf demselben Grundstück wie die Apartmentanlage zu bauen, haben wir nicht aufgegeben. Trotz der Auflagen. Die Parzelle bietet durchaus noch Platz dazu. Was die Auflagen betrifft, ist meine Frau erstaunlicherweise sehr entspannt!  Aber wie bereits erwähnt, wird das erst nach der Fertigstellung der Apartmentanlage aktuell. Wir rechnen mit dem Baubeginn des Hauses Mitte 2023.

3D Zeichnungen mit Sweethome 3D erstellen
Die opensource 3D Zeichensoftware SWEETHOME3D kann man sehr empfehlen. Diese ist, wie bei opensource üblich, absolut Kostenlos.

Die Pläne und das Video habe ich mit dieser Software erstellt.

Die Finanzierung

Die Finanzierung war mit der Auszahlung der Schweizer Pensionskasse gesichert. Die Auszahlung der Pensionskasse ist ein Kampf, den jeder Schweizer Auswanderer zu kämpfen hat. Diese traf fast zeitgleich mit dem Erteilen der Baubewilligung ein. Dieses Vermögen wird hälftig verwendet für die Apartmentanlage und unser Haus. Eine Reserve ist sichergestellt, die nicht in Bauvorhaben fliesst.

In den Philippinen kann ebenfalls viel Geld mit der Art der Durchführung des Projektes gespart werden. Das erklären wir im nächsten Abschnitt

Die Wahl der Art des Bauvorhabens

Da wir ein möglichst grosses Sparpotential nutzen wollten, haben wir uns auf die Bauart „ARAWAN“ geeinigt. Was das heisst, und welche andere Bauarten gebräuchlich sind hier aufgelistet:

ARAWAN – frei übersetzt bedeutet dieses Wort „Täglich“

Arawan ist eine individuelle Bauweise, über welche die Besitzerschaft die volle Kontrolle über alle Bereiche des Projektes haben

  • Es wird kein teurer Engineer benötigt
  • Ein erfahrener „Foreman (Bauleiter) ist aber trotzdem wichtig.
  • Baumaterial muss selbst besorgt werden, was ein gewisser Zeitaufwand bedingt
  • Baumaterial kann günstiger eingekauft werden, mit Preisvergleichen und handeln
  • Die Bauherrschaft hat die Kontrolle über die Qualität der Baumaterialien
  • Individuelle Änderungen während der Bauphase sind jederzeit möglich
  • Lohnzahlungen wöchentlich durch die Besitzerschaft des Projektes. (wen ein Arbeiter mal fehlt, wird dafür auch kein Lohn gezahlt)
  • Es ist generell ein hoher Zeitaufwand für die Besitzerschaft, da ständig irgendetwas zu kontrollieren ist

ENGINEER – auch „whole package deal“ genannt

Die Besitzerschaft hat faktisch keine Arbeit oder Zeitaufwand zu investieren. Diese Projektart beinhaltet alles, vom Einholen der Baubewilligung bis zur Schlüsselübergabe.

  • Das Bauprojekt wird in die Hände einer Agentur gelegt, welche für alles zuständig ist
  • Das komplette Projekt ist zu einer vorher festgelegte Zeit beendet
  • Die Besitzerschaft hat keinen Zeitaufwand
  • Die gesamten Kosten müssen vorgängig beglichen werden (oder je nach Zahlungsmodus der Agentur)
  • Keine Kontrolle über das Material
  • Keine individuellen Änderungen möglich
  • Keine Kontrolle über die Verarbeitungs-Qualität

PAKYAWAN – wird von Google mit „Grosshandel“ übersetzt

Teilprojekte wie z. B. ein Dach kann als „Package deal“ vergeben werden, wobei die restliche Bauart individuell, oder eben Arawan bleibt.

  • Das komplette Projekt ist zu einer vorher festgelegte Zeit beendet
  • Die Besitzerschaft hat keinen Zeitaufwand
  • Einkauf des Materials unterliegt dem Teilprojektführer
  • Keine Kontrolle über die Verarbeitungs-Qualität

Bitte korrigiert uns, falls hier Unstimmigkeiten auftreten oder noch andere Arten der Projektierung möglich sind. Am besten in einem Kommentar unter diesem Artikel, damit alle von den zusätzlichen Informationen profitieren können!

Spatenstich und einige Bilder

Der Spatenstich fand am 30. August 2022 statt. Wasser und Strom wurde aufgeschaltet und die ersten Materialien angeschafft. Armierungseisen, Sand, Kies und Beton. Auch eine Baubaracke musste her. Diese dient als Unterstand für Maschinen und Werkzeuge und auch als Schlafplatz für die Arbeiter. In den Philippinen ist es üblich, dass die Arbeiter auf der Baustelle übernachten.

Fazit

Unser Projekt, der Bau einer Apartmentanlage in den Philippinen, ist ein einziges Abenteuer, das wir mit der Bauweise ARAWAN durchführen. Wir kommen aus dem Staunen nicht mehr heraus, wie schnell das mit dieser einheimischen Bauweise vorwärtsgeht. Nach ca 4 Monaten (zum Zeitpunkt dieses Artikels) steht schon fast die ganze Anlage inklusive Dach und Verputz. Man merkt, dass der Bauführer, mein Schwager, in Oman grosse Bauprojekte leitete und entsprechend Erfahrung hat. Auch meine Frau unterstützt und Plant, organisiert und kauft vorher heruntergehandelte Materialien mit grossem Einsatz. Mein Projekt Part ist da eher klein, ausser der Finanzierung 😉

Meine Erfahrungen im Bausektor sind sehr bescheiden, weswegen ich mich da auch gerne zurückhalte und Fachleuten den Vortritt lasse. Aber das stimmt so für alle Beteiligten. Auch die Bauarbeiter sind eine Supertruppe, die sich immer freuen, wenn wir vorbeischauen. Dann ist immer *Merienda* Time für alle (Merienda = Snacks)


Spoiler
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7 Gedanken zu „Wir bauen eine Apartmentanlage in den Philippinen“

  1. Hoi mitanand oder Gruezi aus der Schwytz

    Eure Internetseite ist ziemlich interessant., zumal ich auch mit dem Gedanken spiele zum Ende des Berufsweges auf die Filis zu zügeln.
    Habt ihr alles Baumaterial auf den Inseln gekauft? Ich würde so einiges aus good old Europe mitbringen. Hier vor allem Sanitär- und Elektromaterial.
    Das gute bei mir ist, das ich mit einer Filipina verheiratet bin und wir noch Familie vor Ort haben.
    Btw: Schaut mal ein wenig auf die Rechtschreibung. Ist nicht alles so rechtens 🙂
    Gruss
    Matti

    Antworten
    • Hallo Matthias
      Das ganze Baumaterial haben wir in der Region gekauft. Mein Schwager hat als Bauführer und Ortskundiger immer die besten Preise ausgehandelt, was uns sehr, sehr viel Geld sparte. Es ist aber wichtig, immer vor Ort zu sein bei solchen Bauvorhaben. Zum einen müssen ja sämtliche Bewilligungen und Pläne vorbereitet und unterzeichnet werden. Zum anderen müssen auch immer wieder Kontrollen am Bau gemacht werden. Bei uns war die Konstruktion sehr Basic und so, wie in den PH normalerweise gebaut wird. Daher hatte mein Schwager dort einen sehr guten Job geleistet.

      Das Thema Rechtschreibung war schon immer vorhanden. Mittlerweile prüfe ich das online. Was dort nicht gefunden/korrigiert wird, lasse ich so stehen. Ich führe ja hier keinen Buch-Blog. Und wen die RS stört, kann mir gerne die Korrekturen machen. Texte können ja vom Web kopiert werden. Nur keine Scheu, ich bin froh um jede Mithilfe 😉

      Danke und Gruss, Urs

      Antworten
    • Hallo Anna
      Als Ausländer ein Business aufzubauen ist hier kein leichtes Unterfangen. Das beginnt schon beim Visum/Arbeitsbewilligung. Wenn ich du wäre solltest du dich via Botschaft infomieren, was die genauen voraussetzungen dafür sind. Wir wünschen dir für deine Pläne viel Glück.
      LG, Rosalyn & Urs

      Antworten
  2. Hallo Urs

    Ich kaufe mit meiner Freundin in Tacloban ein Stück Land (800sqm) um darauf ein Haus für uns zu bauen sowie in der ersten Phase 4 bis 6 Apartments (ähnlich wie in Eurem Projekt) sowie einen Shop für die Vermietung zu errichten. Das Land ist ziemlich zentrumsnah in einer „normalen“ Gegend und kostet 6 Mio. Pesos. Wie ist da Deine Erfahrung; findest du das in etwa okay vom Preis her?

    Du hast ja schon etwas Erfahrung mit den Nebenkosten sowie den Vermietungspreisen. Kannst Du mir ein paar Profitips geben, mit was du da so rechnest und wo du vielleicht selber auch überrascht wurdest?

    Danke für ein Feedback.. gerne auch direkt auf mein Mail …

    LG Manuel

    Antworten
    • Hallo Manuel
      Grundstückspreise und Projektierungen sind sehr sehr individuell. Aufgrund deiner Angabe kostet der m2 bei euch ca 7500Pesos. Wenn du für 6M Peso Land UND Haus, also beides kaufen und Baeun kannst, dann ist das ein eher guter Preis. Aber ich weiss Null, was in Tacloban für Preise Aufgerufen werden. Orientiere dich am besten an den Nachbaren da, die helfen gerne.
      LG, Urs

      Antworten

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